预测货币走势的关键指标——住房数据影响外汇市场 |《交易指南》系列二-8846威尼斯

#住房数据在外汇价格走势中的作用#

从根本上说，全球经济数据中对利率变化最敏感的一类数据是住房数据。美国和其他国家的住房部门提供了财富、消费支出和就业机会的主要部分。对住房数据增长率或下降率的预期是需要关注的重要指标。尤其重要的是，要警惕房地产泡沫。在2008年经济崩溃之前，国际上出现了住房繁荣，许多国家的房价年增长率超过10%。例如，爱尔兰2006年的增长率为15%；西班牙的增长率实际上达到13%。加拿大、挪威和瑞典的增长率都超过了10%。美国的物价上涨了7%。财富的增加推动了经济增长和消费者的购买力。

与住房活动有关的数据发布受到密切关注。一些主要的数据发布跟踪如下：

- 未售出房屋

- 抵押贷款申请

- 新房和现房销售

- 独户住宅许可证

- 住房价格

外汇交易者对未来利率走向的预期在很大程度上受到住房数据的影响，因为例如，住房疲软会导致消费放缓的预期。经济学上的推理是，消费者开始看到住房价值下降，从而抑制消费支出。2008年房地产繁荣的崩溃是一个全球现象。美国和英国的住房复苏现在和将来都是整体复苏力度的亮点。

在2008年金融崩溃之前，住房增长时期最重要的指标之一是抵押贷款净值提取水平（mews）。随着世界各地房价的上涨，消费者以抵押贷款为抵押，刺激了消费。在房地产繁荣时期，按揭净值提取额会上升。事实上，根据计算，mews对国内生产总值 (gdp) 的增长做出了贡献。然而，如果mews放缓或保持低水平，则可能预示着消费下降和经济放缓。如果mews放缓，其影响就是降低利率上调的可能性。达蒙·达林在《纽约时报》上写道：

经济学家们争论的焦点是，抵押贷款资产提现所允许的资金获取途径对消费者支出产生了什么影响。房主提取现金是为了偿还更昂贵的信用卡债务、改建房屋以积累更多资产，或者只是为了娱乐。他们很可能用这笔钱买了另一栋房子，或者根本没有花这笔钱，而是将其存入了储蓄。经济学家真的无法确定。

约翰斯·霍普金斯大学经济学教授克里斯托弗·卡罗尔说："我想这是其中的一个谜团。我认为没有人知道答案是什么。"

尽管如此，抵押贷款净值提取作为总体经济的一个指标受到密切关注，因为卡罗尔先生说，"很多人担心住房市场降温会导致消费支出急剧回落"。

卡罗尔先生最近参与撰写的一篇论文认为，住房财富每变化1,000美元，就会立即增加约20美元的消费倾向。卡罗尔先生和他的同事们说，这种现象被称为财富效应，住房财富的财富效应是股票财富的两倍。

2008年金融崩溃导致住房价值下降。因此，mews下降，因为房屋资产价值下降，失去了贷款能力。次级抵押贷款的发放造成了贷款/住房比率非常高的住房存量，并在价值下降和房主无法继续还款时助长了崩盘。经济力量最终导致抵押贷款拖欠和市场崩溃。在英国，英国央行不再将mews作为单独的数据系列发布。但如果发现上升趋势，外汇交易者应密切关注。

对于外汇交易者来说，这是一个住房基本面影响美元的明显案例。更多的住房需求意味着更多的消费需求，而这又意味着央行加息的可能性增加。如果经济在住房领域不强劲，就很难看涨货币。

#住房数据作为先行指标#

对住房部门数据进行基本面分析的重要意义在于，交易者可以利用这些数据来识别经济趋势和方向的潜在变化。当然，外汇价格确实会随着新闻或传言的变化而变化，但经济的方向不会在一夜之间改变。通过了解住房数据，可以形成一种基本观点，从而在技术价格形态反映基本变化之前，决定看涨或看跌相关货币。

例如，在表1.1中，我们可以看到美国在经济崩溃前的房屋新开工数据。2005年是房屋新开工量较高的一年，在2月份达到峰值220万套，并在2006年1月测试了这一峰值。2006年1月之后，数据出现下滑，到2006年8月，房屋开工量的下滑达到了2003年的水平。外汇交易员可能无法通过观察此类数据来判断经济衰退的起点，但他可以清楚地看到，2006 年年初之后，新屋开工率正处于疲软期。当新屋开工率达到顶峰，然后开始下降时，就很难支持美元了。这为美元交易提供了一条非常重要的线索。当住房数据显示出强劲的上升趋势时，美元就会走强。实际上，这可以推广到任何货币。当一个国家的住房数据向好时，该货币就会吸引资本。主要原因是开始出现加息预期。

我们可以从表1.1中看到，美国的房屋开工率尚未从金融风暴中完全恢复。

#住房情绪指标#

有人可能会说，有关住房活动的经济数据过于滞后，交易者需要使用与住房活动更为吻合甚至领先的指标。调查数据应被视为一类情绪信息，当可以发现潜在趋势时，它的应用就具有预测性。全美住房建筑商协会（nahb）发布的调查报告是评估美国住房活动的一个重要来源。据全美住房建筑商协会称，"住房市场指数（hmi）基于对全美住房建筑商协会会员的月度调查，旨在把握住房行业，尤其是单户住房行业的脉搏。调查要求受访者对总体经济和住房市场状况进行评分。"如果读数超过50，则表明大多数受访者对住房销售状况的看法良好。

对于外汇交易者来说，寻找有关房地产行业健康状况的确认数据始终是非常重要的。最近的数据来源之一是标准普尔/凯斯席勒房价指数。这是衡量住房价格的基准。它跟踪美国独户住宅的价值。该指数跟踪20个大都市地区，每月测量一次。每月最后一个星期二上午9点是公布时间。寻找住房复苏先行指标的交易者可能会从该月度指数跟踪的住房价格增长中看到住房复苏的迹象，该指数发布在 www.indices.standardandpoors.com上。

#同时关注住房股#

外汇交易者掌握住房数据的另一个方法是关注与住房相关的股票。例如，lennar homes是一家领先的住宅建筑商。它的股票价格和盈利预测为房地产市场的走向以及利率政策的推断提供了很好的线索（图1.4）。2005年初，lennar homes开始下跌，它的疲软预示着加息的结束。有趣的是，当外汇市场开始猜测美联储是否会在未来加息时，关注lennar homes 股价或其他住房股票领头羊的交易者将有助于形成对加息可能性的看法。

以下是lennar首席执行官在2007年伊始所说的话：

lennar corp. (len) 首席执行官斯图尔特·米勒认为，没有迹象表明不断恶化的住宅建筑市场已经触底，lennar预计在第四财季将进行4亿至5亿美元的土地相关减记，以反映市场的疲软状况。

米勒在一份声明中说："整个第四季度的市场状况持续疲软，我们尚未看到市场复苏的具体证据。"

#住房数据和全球货币#

如前所述，不仅在美国，在世界各地，住房条件在货币交易中都很重要。监测其他国家住房条件的捷径是阅读其中央银行的报告。此外，使用谷歌、百度、雅虎和类似的搜索引擎扫描特定国家的最新住房条件，也能很好地让交易者了解情况。交易者应该关注英国的住房情况，因为它直接影响到英国央行的货币和利率决策。

英国与住房

英国《每日电讯报》2014年的一则头条新闻称："为何首次购房者仍扎堆涌入火热的房地产市场"。小标题说："向首次购房者提供的贷款达到创纪录的水平，因为对拥有一套住房的渴望抵消了高房价和迫在眉睫的加息。"从一个标题中就可以看出火爆的房市与利率之间的关系。

文章接着引用了英国一个重要机构——抵押贷款机构委员会（cml）的数据：

根据英国货币市场委员会的记录，6月份向首次购房者发放的贷款数量达到了2007年12月以来的最高水平——28,600笔，比5月份增加了7.1个百分点，比2013年6月增加了18.7个百分点。

贷款金额也达到了自2007年9月以来的新高，当月为42亿英镑，比5月（38亿英镑）和去年6月（33亿英镑）都有显著增长。

阅读英国央行的声明也非常有用。以下内容摘自其2014年6月的《金融稳定报告》：

虽然近期房地产市场活动有所缓和，但英国房价仍在继续上涨，房价预期指标也表明房价将继续走强。贷款与收入比率较高的新抵押贷款比例有所增加，这可能导致更多家庭在收入和利率受到冲击时遇到支付困难。

细心的读者会发现，在提高利率问题上有些犹豫不决，因为提高利率的一个影响是降低物价上涨，但另一个影响是对人们的财务稳定性产生不利影响。这是一种平衡行为！

但是，英国的住房基本面非常火热，不会轻易消失。以下是《金融稳定报告》进一步指出的内容：

总体而言，英国住房需求增长与住房建设速度之间仍存在长期差距。2013年，英国私人住房净新增供应量为11万套，远低于2007年18万套的平均水平。

交易英镑兑美元的外汇交易者可以通过观察住房数据来了解英镑兑美元是否可能升值。

跟踪经济增长方式的变化显然是了解货币是走强还是走弱的重要一环。经济增长与货币之间的关系在全世界都适用。虽然经济增长涉及许多方面，但外汇交易者的主要关注点应放在利率上。利率上升往往会使货币走强。交易者需要做的不仅仅是了解利率水平。他们需要评估经济预期是走强还是走弱。因此，外汇交易者在决定货币交易方向时应跟踪住房数据，因为住房数据会影响加息、降息或保持利率不变的决定。