别跟美联储作对?就连对加息最敏感的行业都说:偏要!
房地产本来是对利率最敏感的行业。现在,尽管美联储加息已经到了需要放慢脚步的阶段,房地产仍在重拾势头,或将推动通胀进一步走高。未来美联储或许不得不继续加息,并保持较长时间的高利率。
近来美国房地产市场显现出反弹迹象:新房销售激增、房价上涨、各路买家竞相出价。但是,价格上浮意味着住房成本的提高,更说明美联储抗通胀之路变得更加复杂了。
过去一年半里,美国抵押贷款利率翻了一番多,房地产的复苏却比预期来得更快。
一方面,享受到了疫情超低利率的房东们现在并不愿意脱手卖房。另一方面,刚刚工作的年轻人们受到强劲的工资增长和充足的家庭储蓄的鼓舞,对于首次购房跃跃欲试。供不应求的现状进一步拉高了房价。
尽管美联储的一系列加息导致了信贷条件收紧,但来自年轻人购房的压力正在推动需求上升。美联储主席鲍威尔在6月的新闻发布会上说,现在美国房地产已经触底,或将略微回升。
复苏的迹象
种种迹象表明美国房地产正在回暖。
美国住房建筑商协会的数据显示,在过去六个月里,新房的潜在买家流量几乎翻了一番。根据全国房地产经纪人协会的数据,每个卖家现在平均收到3.3个报价,高于截至12月的2.2。5月份的新房销售量跃升了12.2%,而房价现在已经连续三个月攀升。
经济学家预计,如果要将通胀降至2%的目标,住房cpi年率将需要下降到接近3.3%。截至5月,租房cpi年率为8.7%,而购房cpi年率为8%。阿波罗全球管理公司的首席经济学家torsten sløk评论道:
“如果住房现在真的在上演复苏,那么我们也许低估了美联储需要采取的行动,包括加息的幅度。”
虽然住房通胀数据有所降温,但复苏的苗头加剧了美联储对未来的担忧。
美联储理事鲍曼(michelle bowman)在5月底说,房价“止跌”对美联储打击通胀有影响。而美联储理事沃勒(christopher waller)同样警告说,房地产行业反弹会挫伤民众情绪,他们会担心期待已久的租金下降难以持续。
适得其反的后果
倘若美联储进一步加息应对房地产回暖,长期来看,加剧收紧的信贷条件可能会带来恶果。
一方面,信贷收紧加大了开发商的压力,间接减少两三年后准备施工的建筑地供应,推高可用地价格,从而使供给侧问题恶化。另一方面,加息的作用是通过使购房更加昂贵来降低需求、拖慢房地产市场增长。但这也使建房更加昂贵,从而抑制供应,推动未来的房价上涨。
zillow的高级经济学家jeff tucker说:
“较高的利率往往会抑制新的建筑,并压制新的住房供应增长。因此,试图用紧缩的货币政策来对抗住房通胀的长期影响真的会适得其反。”
加上由于二手房变少,目前美国新房在房屋销售中占较大份额,造成上述风险日益严重。
另外,美国房市也出现了一些警告信号。如美国住房建筑商协会的首席经济学家rob dietz说,一般新房只会占市场库存的10%至15%,但现在这个数字到了大约三分之一。
同样值得注意的是美国建筑师协会的数据。5月,专注于建筑多户住宅的房地产建筑公司收入跌到两年来的最低水平。不过,这也可能是因为今年在建公寓完工后出现的自然放缓,所以现在讨论长期供应问题的影响还为时过早。
无论如何,收紧信贷是美联储目前解决住房通胀的唯一工具。倘若长期而言事与愿违,美联储松开“刹车”,那么通胀又将失控,并带来一系列经济冲击。届时,面对这种两难局面,美联储可能会优先解决迫在眉睫的挑战。
对于投资者而言,正如阿波罗公司的sløk所说的:
“市场应该意识到,至少利率将在更长时间内保持较高的水平。”